Lorsquun indépendant utilise un immeuble commun à des fins professionnelles, les frais et amortissements doivent être limités non seulement à la partie professionnelle, mais ensuite aussi à la part quil détient dans la propriété. Les immeubles faisant partie dune communauté matrimoniale bénéficient dune tolérance administrative particulière.
Si vous utilisez un immeuble à des fins professionnelles, les frais (dont les amortissements) sont déductibles. Si vous nutilisez cet immeuble que partiellement à des fins professionnelles, la déductibilité des frais est évidemment limitée à la partie professionnelle. Mais ce quon oublie parfois, cest que la déduction doit ensuite encore être limitée à votre part dans la propriété, si vous nêtes pas propriétaire, mais seulement copropriétaire de limmeuble.
Exemples
Imaginons quen tant que salarié, vous aménagez une chambre détudiant qui représente 5 % de votre habitation. Vous êtes propriétaire de lhabitation avec votre partenaire. Si vous prouvez vos frais réels et que vous déduisez les amortissements, lamortissement est limité à 5 % de votre moitié de lhabitation
Imaginons que vous exploitez une entreprise dans une habitation ordinaire avec un partenaire commercial. Vous utilisez tous les deux lhabitation à 100 % à des fins professionnelles Vous avez donc tous les deux droit à la moitié de la déduction des frais. Sinon les frais seraient déductibles à 200 %...
Imaginons que vous êtes propriétaire dune habitation avec votre frère. Vous avez le rez-de-chaussée où vous exploitez un commerce, tandis que votre frère habite à létage du dessus, mais na rien à voir avec le commerce Dans ce cas, il est tout aussi logique que les frais relatifs à lhabitation ne soient déductibles que pour moitié.Et si vous nutilisez pas le rez-de-chaussée entièrement à des fins professionnelles (vous vivez, par exemple, dans les pièces à larrière du magasin), vous devez en plus limiter votre part à la partie professionnelle.
Une double limitation ? Oui.
Dans un mariage, il y a trois patrimoines : les patrimoines de chacun des époux, plus le patrimoine commun. Vous pouvez modeler quelque peu ce patrimoine commun à laide dun contrat de mariage : vous pouvez limiter le patrimoine commun ou même carrément lexclure. Dans ce dernier cas, on parle de séparation pure et simple des biens. Les biens appartiennent alors soit à un partenaire, soit à lautre, soit aux deux partenaires en copropriété. La communauté de biens va un peu plus loin que la copropriété, parce quil y a confusion totale de la propriété.
Et que constate-t-on ? Ladministration a toujours été davis que la double limitation visée ci-dessus (partie professionnelle x part de propriété) ne doit pas être appliquée si limmeuble en question est un bien commun aux époux.
Seule la limitation à la partie professionnelle doit en loccurrence être appliquée. Si donc, en tant quindépendant, vous exploitez votre entreprise dans un immeuble qui fait partie dune communauté de biens, vous ne devez pas tenir compte de la limitation à la partie professionnelle pour déterminer la déduction.
Le ministre fédéral des Finances a reçu une question concernant un travailleur qui commence à utiliser une partie de son habitation pour faire du télétravail. Et comme on pouvait sy attendre, le ministre confirme que :a) le télétravail ouvre droit à lamortissement de lhabitation ; etb) la double limitation est dapplication.
Ce quil ne confirme pas, cest le point de vue administratif selon lequel aucune limitation de la propriété ne sapplique aux immeubles qui font partie dune communauté de biens.Faut-il en tirer des conséquences ? La question posée concernait une affaire concrète dans laquelle les partenaires nétaient pas mariés. Ils étaient donc copropriétaires. En réalité, la question nétait donc pas de savoir si la tolérance existait toujours.
Dun autre côté, force est dadmettre que la tolérance administrative date quelque peu. Une différence de traitement entre personnes mariées et cohabitants (légaux ou non) constitue une discrimination quaucun juge nadmettra.
La question est donc de savoir si le ministre a délibérément ou inconsciemment évité la tolérance pour les biens faisant partie de la communauté matrimoniale...
Pour terminer, il convient certainement encore de préciser que la double limitation sapplique uniquement aux frais qui se rapportent à lensemble de limmeuble. Lamortissement du prix dacquisition ou du coût de revient de limmeuble en est lexemple le plus évident.
Les frais qui se rapportent spécifiquement à la partie commerciale de limmeuble (comme le chauffage, lélectricité, laménagement...) sont évidemment déductibles à 100 %, parce quils sont également professionnels à 100 %. La limitation à la part dans la propriété nest en loccurrence pas dapplication.