Le coefficient de revalorisation du revenu cadastral (en abrégé RC) est pertinent pour un entrepreneur dans deux situations spécifiques : lorsque, en tant que particulier, il loue une habitation à une entreprise et lorsque, en tant que dirigeant dentreprise, il loue une habitation à sa propre entreprise.
Le RC dimmeubles correspond au loyer annuel estimé de ces immeubles. « Au départ » (dans les années soixante et suivantes), le loyer annuel estimé était également le montant soumis à limpôt sur les revenus. Le calcul de limpôt a depuis évolué, mais lestimation est toujours basée sur les normes et prix en vigueur en 1975. Afin dactualiser quelque peu cette estimation, le législateur a introduit dans le milieu des années quatre-vingt une sorte d'indexation : le coefficient de revalorisation et pour cette année, ce coefficient sélève à 4,63.
Ne confondez pas revalorisation et indexation. Lidée sous-jacente (actualiser quelque peu le montant du RC) est la même, mais lindexation est utilisée en matière de précompte immobilier et dimpôt des personnes physiques, tandis que le coefficient de revalorisation nest nécessaire que dans les deux cas suivants.
Si vous louez votre immeuble à un particulier, vous payez des impôts sur le RC indexé (!) de cet immeuble. Si, en revanche, vous louez votre immeuble à une entreprise ou à une ASBL, ou à une personne physique qui utilise limmeuble à des fins professionnelles, vous payez des impôts sur le loyer net.Ce loyer net sobtient en déduisant du loyer un forfait de frais de 40 % de ce loyer.Mais ce forfait de frais est plafonné à deux tiers du RC revalorisé.
Exemple : le loyer dun immeuble est de 10 000 euros sur une base annuelle. Vous pouvez déduire 4 000 euros de frais de ce montant : le loyer net est égal à 6 000 euros. Limmeuble a un RC de 1 000 euros. Ce forfait de frais est en loccurrence plafonné à deux tiers de 1 000 euros x 4,63, soit 3 086,67 euros. Le montant imposable est donc de 6 913,33 euros, au lieu de 6 000 euros.Si le RC de lhabitation était de 1 500 euros, 40 % du loyer seraient inférieurs au maximum (deux tiers de 1 500 euros x 4,63 = 4 630 euros) et vous seriez imposé(e) sur 6 000 euros.
La deuxième situation dans laquelle le coefficient de revalorisation est utilisé est celle où un dirigeant dentreprise loue un bien immobilier à lentreprise dont il est le dirigeant dentreprise. Il sagit dune mesure qui avait été imaginée pour lutter contre les abus : grâce au forfait de frais de 40 % (voir ci-dessus), il était souvent plus intéressant de percevoir un loyer quune rémunération. Mais le loyer que le dirigeant dentreprise perçoit de son entreprise est requalifié en revenu professionnel en application de cette disposition anti-abus. Ce sera le cas si et dans la mesure où le loyer est supérieur à cinq tiers du RC revalorisé.
Exemple : le dirigeant dentreprise perçoit 10 000 euros de loyer pour une habitation avec un RC de 1 000 euros. La requalification du loyer en revenu professionnel concerne la partie du loyer qui dépasse cinq tiers de 1 000 euros x 4,63 = 7 716,67 euros. Le dirigeant dentreprise perçoit donc 7 716,67 euros de loyer (dont il peut déduire 40 % de frais) et 2 383,33 euros de revenus professionnels (qui sajoutent aux autres revenus professionnels).
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