Quiconque est propriétaire dun bien immobilier avec une autre personne peut mettre fin à cette copropriété en sortant de lindivision. Selon lendroit où se situe le bien immobilier, le droit de partage sélève à 2,5 % en Flandre ou à 1 % dans les deux autres Régions. Si toutefois vous êtes copropriétaire avec votre propre société, vous payez un droit de vente de 12 % ou 12,5 %. Pourquoi ?
Imaginons que vous avez une SA (une société de capitaux) et que cette SA possède un immeuble. Si la SA est liquidée et que limmeuble vous est attribué, vous serez redevable dun droit de vente, et ce même si vous aviez vous-même apporté limmeuble qui vous revient lors de la liquidation. Ce droit de vente sélève à 12 % en Flandre et à 12,5 % dans les deux autres Régions.
Imaginons à présent que vous êtes associée dune SRL (une société de personnes) et que limmeuble vous est attribué lors de la liquidation, il y a deux possibilités :
Si vous nétiez pas associé(e) au moment où la SRL a acquis la propriété de limmeuble, vous payez un droit de vente.
Si, en revanche, vous étiez associé au moment où la SRL (ou précédemment, SPRL) a acheté limmeuble, ou si vous avez vous-même apporté limmeuble, vous êtes un associé historique et vous êtes soumis(e) au régime provisoire.
Le régime provisoire implique que vous devez uniquement payer un droit fixe lors de la liquidation. Le fisc attend ensuite de voir ce quil se passera :
si vous acquérez limmeuble avec dautres associés qui sont tous des associés historiques, vous pourrez sortir de lindivision et ne devrez payer quun droit de partage ;
si, en revanche, limmeuble est attribué à une personne qui nest pas un associé historique, le droit de vente sera dû.
Dans une SA, vous néchapperez donc pas au droit de vente, à moins que, peut-être ...La pratique qui consiste pour lactionnaire à acheter un bien immobilier en copropriété avec la société est apparue il y a une dizaine dannées de cela. Lactionnaire achète par exemple 10 % de lensemble sur lesquels il doit payer le droit de vente et la société achète les 90% restants sur lesquels le droit de vente est également dû, mais déductible au titre de charge professionnelle.
Après des années, si lactionnaire veut liquider la société, par exemple, il sort de lindivision et rachète la part de la société. Suffit-il alors dacquitter un droit de partage sur cette transaction ?
« Non », dit le fisc. Car la réglementation relative aux associés qui reçoivent un bien immobilier de leur propre société est une réglementation particulière, conçue comme une disposition anti-abus. Et cette disposition anti-abus prime la réglementation générale relative au droit de partage. Le terme « fisc » désigne en loccurrence à la fois ladministration fiscale fédérale (qui est encore en partie compétente pour les droits denregistrement) et Vlabel qui est compétente pour les droits denregistrement flamands.
Cette interprétation a déjà fait couler beaucoup dencre. De très nombreux contribuables ont saisi les cours et tribunaux compétents pour finalement se retrouver devant la Cour de cassation. Un des arguments invoqués était la violation du principe dégalité. Cela ne relève toutefois pas de la compétence de la Cour de cassation, mais bien de celle de la Cour constitutionnelle. Le principe dégalité semble être violé en ce sens que lassocié qui est en indivision avec sa propre société doit payer un droit de vente. Alors quune autre personne qui nest pas un associé et qui est en indivision avec cette même société se verra uniquement réclamer un droit de partage.
La Cour constitutionnelle estime toutefois que cette distinction est justifiée, parce que la règle qui veut quun droit de vente est dû lorsque la société tire un bien immobilier de sa propre société est une disposition anti-abus qui prime effectivement le droit de partage. On peut à juste titre se poser la question de savoir quel est en loccurrence labus contre lequel cette disposition lutte. Lors de lachat du bien immobilier, les droits ont en effet été acquittés, en partie par la société et en partie par lassocié. Mais la décision de la Cour constitutionnelle met fin à la discussion. Mieux vaut donc éviter toute copropriété entre la société et un de ses associés.